2021年是实施“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年，以“十四五规划”发展战略为核心，全国推进供给侧改革、内外经济双循环、扩大内需。
地方层面，山西省推动“一群两区三圈”发展新布局，促进省城太原南北平衡发展，实现强省会战略和十四五末万亿目标。
全国房地产经济承压，部分企业暴雷，前期的地产调控在各方面逐渐显现。市场集中供地、房产税试点等将房地产规范化发展作为重要工作。
2021年12月中央经济工作会议提出坚持“房住不炒”基调不变，落实租购并举、因城施策。高层提出房地产是支柱产业、全年两次降准及放宽企业贷款条件为楼市带来放松信号。
太原以城市建设为己任、产业发展为重点，展经济、促平衡。楼市调控力度不减，全年房地产市场严重缩水，市场筑底。
01、宏观环境
大城市建设为己任，展经济，促平衡，为实现万亿目标准备
国家层面—“十四五”发展为核心
全国推进供给侧改革、内外经济双循环，推动经济社会高质量发展，坚持房住不炒
“十四五规划”时期将立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，推动经济社会高质量发展。从整个楼市风向标来看，“房住不炒” 总基调始终如一，“因城施策”积极探索新模式，以实现行业持续良性循环发展。
地方层面—转变发展方向
由过去太原单个城市发挥辐射带动作用，上升到区域一体化发展的格局，积极融入国家级战略
山西省城市发展方向发生系统性转变，从之前的地下经济与均等化发展，向尊重客观发展规律，鼓励城市群各自抱团，举全省之力强省会为目标发展，由过去太原单个城市发挥辐射带动作用的微弱影响力，上升到区域一体化发展的格局，符合当前我国一体化高质量的发展趋势，中长期大省会战略已经明确。
01、解读 | “一群两区三圈”
区域发展新布局破局而出，强势起步，整体发力
2021年，为全面实施“十四五”，以太原为核心的山西中部城市群建设进入国家“十四五”规划，上升为国家战略；紧跟国家发展步伐，太原站在新的战略布局和历史节点上，为解决开局现实难题，山西省第十二次党代会鲜明提出建设太原国家区域中心城市，引领全省“一群两区三圈”发展新布局，举全省之力提升太原中心城市的辐射带动力，从而提升山西的区域竞争力。
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02、一群 | 山西中部城市群
通过高铁快速链接城市群周边中心城市，积聚新动能，拓展城市空间，建设国家区域中心城市
以太原为中心，加快建设太原国家区域中心城市，带动山西中部其他四市协同发展已进入国家规划，是我省在中部地区争先崛起、在全国版图彰显地位的重大机遇。
太焦、太中银高铁的陆续开通，大大缩短进并时间，加上大西、石太、呼宁高铁的运营，形成以太原为中心的城际交通枢纽站；为城市空间联动、经济交流提供便捷，有利于太原—省会城市凝聚力的加速形成。
03、两区 | 太忻+综改区
内部核心发力，双向经济产业联动，促进南北平衡发展，助力省城太原能级跃升
为优化区域发展布局，集聚高质量发展新动能，将重点建设太忻一体化经济区，作为区域发展的重大战略，加快打造山西中部城市群发展的北引擎，并与打造山西转型综改示范区南引擎南北呼应，整体发力，提高对外开放水平，助力全省高质量发展。
04、太忻经济区
全方位支持，促成太忻一体化发展，北接国家重点发展区域，快速融入京津冀
太忻经济区是太原北部重要的经济带，依托太忻走廊，高质量建设忻州经济区，承接京津冀、雄安的产业梯度转移，打造长三角、粤港澳的产业飞地聚集地。太原区域以中北高新技术产业园区和阳曲转型发展产业园区为双核核心，围绕城市北部城区共建七大产业聚集区。
城市热点发展及基建变化
围绕太原主城区的南北两翼继续深化基础设施建设、产业落地、人口导入
02、市场特征
量价缩水，市场筑底，刚需属性越发明显 企业暴雷，购房者信心不振
特征一：土地市场供求量价下滑，流拍严重
21年土地市场量级断崖式下滑，流拍严重，楼板价连续三年小幅下降。全年成交土地体量趋小，多在20万方以下/公建占比降低，市场下行期政府在公建配建方面有所让步/国企央企占主导。
特征二：土地成交环外聚集，热点板块土储集中
土地整体市场已拿地项目已拿地未推量4,740万㎡；全年土地成交多集中于城市外围区域，楼面地价较低，长风东板块主要为在售项目后期用地，目前土储仍集中于小店镇中心板块、环西南板块、北部新城板块以及清源板块等竞争较大的板块，四个板块占整体土储的39%。
特征三：住宅市场成交下降，六城区流速减缓
2021年太原整体住宅市场供求量创近六年历史新低，供应量630.77万㎡，同比下降33%，成交量634.39万㎡，同比下降24%，供求端基本保持平衡，成交价格11,156元/㎡；
从六城区月度成交看，流速从60万方/月下降至50万方/月以下，成交均价从5月份开始波动下降至10694元/㎡，较最高月份价格下降1386元/㎡。
特征四：小三居首置首改产品占比愈发凸显
从2021年六城区住宅市场成交结构来看，100-130㎡三居产品为市场主力，其中100-110㎡三居增速明显，功能性产品需求增大，160㎡以上产品成交占比逐年减少，改善产品面积呈现下探趋势；从总价段来看，80-120万元/套产品占绝对比重，市场仍以首置首改客群为主 。
特征五：环西南、北部新城、龙城大街热度持续 2021年环西南板块、北部新城板块和龙城大街板块为市场成交量领先板块，成交量均在50万㎡以上，其中北部新城板块持续以价换量促去化，居成交TOP2。城郊森林南板块、长风西板块、南中环板块和龙城大街板块价格位居前列，为低密别墅区域或城市核⼼发展板块，以⾼端改善型项目为主，价格稳定性强。
特征六：住宅市场存量高，平均去化周期16个月 2021年住宅市场存量约849万㎡，累计去化周期约16个月，其中已推未售量502.21万㎡，取证未推量为347.03万㎡，主要集中在清源板块、小店镇中心板块、环西南板块和龙城大街板块等；北部新城、南中环板块为城市热点板块流速较快，去化周期约5个月左右，清源板块、阳曲县和晋阳新城板块流速慢，去化周期长达50个月以上。 特征七：市场重新洗牌，国企央企实力获粉 全国性房企占据金额榜单前20席位，市场重新洗牌，国企央企实力成为客户衡量的重要因素，保利发展位居金额榜首，暴雷房企份额逐渐被挤压 2021年商品房企业成交金额TOP10占整体市场61.6%，房企集中度保持不变，成交金额榜单被品牌房企包揽，其中拥有国企央企背景金额占比40.57%。 房企排行榜大洗牌，保利发展位居榜首，以央企实力和有效开发节奏，市场影响力攀升；万科成交面积位居榜首，旗下项目集中在朝阳、长风东及南站片区，多为首置首改产品，通过以价换量为房企贡献59%份额。 商品房项目前四名被国企央企包揽，国企央企项目占据榜单24.12%份额。首开·华润紫雲府因优越的地理位置、合理的户型配置以及周边竞争度较低等原因，项目单盘成交29亿元，高居榜首。 特征八：营销不再注重价值传递，以渠道为主 营销不再注重价值点传递、文化传播等，而是通过以价换量主导市场；代理业务连年下滑，项目对渠道尤其贝壳依赖度高，贝壳占到全市场成交的58%，与市场80%持销项目有合作，营销费用主要被渠道瓜分；2022年营销费用将继续下降，各种广告投放、营销活动将减少，渠道仍将是重要手段 03、2022年预判 强产业落位、跻万亿俱乐部 部分政策释放楼市发展信号，市场筑底，未来容量稳定 政策预判： 中央、发改委、银保监会、央行等高层密集发声，多次提及房地产稳定健康发展、满足居民购房需求、房地产是支柱产业等内容，随之银行贷款利率下调，开发商融资渠道放松，个人住房贷款余额上涨。由此可见，目前房地产“政策底”已现，预计2022年房地产市场将小幅回暖 金融端支持国有企业收并购出险房企，“保交楼”成为主要任务，预计2022年将继续加速行业洗牌。 “活下去”成为行业内企业普遍共识，2022年房企将继续加速洗牌，金融端更加支持优质企业兜底风险性大的企业；“保交楼”任务逐步实施，市场信心将会逐步恢复。 板块预判： 短期环西南、北部新城、龙城大街、南站、小店镇和长风东西板块热度不变；远期长风西、南中环、漪汾板块具备进入机会 ①短期来看，环西南、北部新城、龙城大街、南站、长风东、小店镇和长风西板块取证未售量充足，预测2022年板块热度保持不变；而南中环板块流速较快，但货量不足，如能够及时补充，预测南中环板块热度将继续保持； ②远期来看，小店镇、北部新城、环西南板块货量充足，达到200万方以上，且板块流速较快，预测未来依然为市场热点，但板块竞争压力较大；而长风西、南中环、漪汾板块货量不足50万方，具备进入机会。 市场容量预判： 综合经济、城市发展、人口增量预判，太原主城区下行空间筑底，未来5年容量稳定 从5000亿到万亿，中部城市、非强省会城市、北方城市发展过程中，人口、产业都发生了明显增长，房地产经过震荡后基本保持稳定，太原未来宏观环境仍然乐观，叠加宏观政策预期，市场容量近五年预计稳定在600-700万方。 新起点、再出发。太原正经历着从5000亿到万亿GDP突破的关键期，城市发展迎来新征程，由过去太原单个城市发挥辐射带动作用的微弱影响力，上升到区域一体化发展的格局，山西省积极融入国家级战略，促进城市能级跃升，南北经济双引擎，助力太原十四五末万亿GDP目标达成。 太原城市基建不断健全，整合全国全省优质城市级资源，提升城市综合实力。对外交通网络建设不断趋向完善，不仅与山西中部城市群各中心城市的关系更加紧密，同时也将加强与周边大城市群的经济往来，促进城市能级跃升。 房住不炒总基调不变，部分房地产市场宽松信号流出，两次降准从信贷层面给予信心。2021年，太原房地产市场跌宕起伏，企业暴雷，价格持续下探，市场严冬期已经到来，量价萎缩，下行期已基本筑底，未来容量将保持稳定发展。 寒冬已过，迎春将来！ 声明： 公众号所有内容最终解释权归 《山西朗润智业信息科技有限公司》所有 未经本公众号授权，严禁在任何平台（包含但不限于微信公众号） 以任何形式（包含但不限于文字、图片、录像等） 传播本公众号发布的所有内容 抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任 欢迎大家监督举报，若有疑问请联系我们
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