三居一直以来都是太原房地产市场的主力产品，且有扩大趋势，从2013年42%至2021年65%，市场份额扩大了23%。此外，太原市三居产品面积越来越得以细分，从最初120-140㎡三居为主，变化为110-120㎡三居为主，且仍在不断下探，90-110㎡小三居占比2019年以来呈现逐步扩大趋势，目前已超30%。
面积缩小的同时，产品设计也在悄然发生着变化。刀把户型消失，连廊出现，产品的面宽逐渐增大，连通阳台成为主流，功能性和舒适性并重，小面积双卫、主卧套房等设计细节逐步增多。不光首置首改产品，中高端改善产品也在小三居上下功夫，小三居越来越被市场所青睐。
根据市场发展周期判断
三居产品发展可分为三个阶段
2014年以前
2015-2018年
2019-至今
我们将从阶段入手，逐步观察
市场主流的小三居的发展起因、居住痛点
未来又将如何演变发展？
LONG RUN
发展原因
发展原因一：受市场大环境影响，2015-2018年上半年，市场处于快速上升期，政策环境宽松，基建大规模发展，二胎政策放开，品牌房企纷来，改善型需求释放， 挤压小三居占比，此时市场价格低，客户可接受单价低面积更大产品；
2018年下半年太原正式迎来第二波限购，首套房首付比例提升至30%，价格涨至至高点12000元/㎡，客户购买力被提前透支；2019年后市场调控期，为控总价，小三居回归市场。
发展原因二：小三居自身产品的优势，性价比高
01、优势一：性价比高，能最大跨度满足家庭多阶段居住需求
麻雀虽小，五脏俱全，小三居虽面积小，但功能全。
对于两口来说，空间富余，次卧可做书房、衣帽间等，对于有小孩家庭，前期可作为儿童活动室，后期可做单独儿童房；父母接过来后，也同样可以宽松容纳；此户型包容性很强。
02、优势二：总价范围适中，后期租售比较容易。
①总价范围相对适中，单价与二居差不多，首付高5万左右，月供高500-800元，对于资金有限、短期内不考虑换房家庭来说匹配度高，买小三居是较为合适的选择。
②小三居对于刚需买房族和租客来说，都是经典实用户型，租售市场需求及热度稳定，作为资产配置方式之一，购买小三居的入手门槛相对低，后期租售都比较容易。
以小店区保利金香槟二手房成交为例，2021.5-11月共成交21套房源，其中99㎡三室一卫成交14套，占比达66%，是绝对的成交主力，三室两卫成交四套（112-117㎡两套、145㎡两套），二居仅成交三套，小三居租赁市场需求度高。
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第一阶段：2014年以前
该阶段，品牌房企刚入晋不久，对市场对客户细分认知较浅，因此，产品布置面积广泛，以120-140㎡市场主流户型为主，同时90-100㎡及160-180㎡分布比例较大，占比在10%左右。
小三居以本土房企居多，坤泽十里城、翰林华府为代表，品牌以富力、万科、绿地项目为主。
❶ 无连廊设计，刀把户型居多，基本均为一卫，格局分布及采光差，南向阳台均在主卧，北向多配有阳台
►多分布在边户或单元拼接户，刀把户型居多，只有主卧朝南，开间3.3-3.4米，带有阳台，客厅以北向为主，采光差；
►均为一卫设计，而且无干湿分离，基本全是暗卫，通风差；洗衣机放在卫生间或北向阳台；
►虽为三室，但其中一个房间极小，不能构成基本卧室，可做小书房或储物间使用；
►厨房以狭长的L型为主，操作不方便，且视觉感差; •北向多有阳台，连接厨房或客厅；
►中间户可做到三个卧室及客厅均超南，但有一个卧室窗户小，且被自身墙体遮挡，采光较差。
❷ 个别项目因楼梯建筑结构不同，户型有所创新
三千渡建筑结构不同寻常，每栋楼由6栋塔楼组成，每户都方正，全为两面宽设计，而且为两卫，北向有连接厨房的生活阳台或连接次卧的小阳台。
❸ 为什么边户多为刀把户型，且第三空间非常小，构不成基本卧室？（以坤泽十里城为例）
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第二阶段：2015-2018年
品牌房企快速落位，房地产市场进入快速扩张期，城改城建如火如荼，房价一路上涨，客户买涨不买跌的心理下，改善市场发力，110-120㎡首改产品快速上涨至26%，与此同时90-110㎡小三居市场被挤压，从27%下降至12%。
1、连廊产品逐渐出现并普及，户型有所升级，刀把户型减少，多数本土项目仍为以前设计
2015年后品牌项目基本均是连廊产品，户型有所升级；本土项目户型多数仍为以前设计，部分项目如国投赞城跟随市场潮流，户型推陈出新。
恒大御景湾2T5户连廊设计，但小三居还是以前设计。95㎡三居为2.5个面宽，边户109.6㎡刀把户型，客厅朝北，厨房连接北向阳台，但为双卫。
2015年万科城开盘入市，一期非连廊设计，二期之后为连廊设计，边户105㎡为两面宽，户型有所升级。
此阶段下开盘的本土项目户型仍为传统，如润景园著刀把户型，小米国际2.5面宽设计，望府户型有所升级，但客厅采光不好，兰亭御湖城西区中户两面宽，卫生间与厨房相对，风水及实际使用感都差。
2016年国投赞城开盘，其连廊产品的户型更加规整，设计出现亮点。96㎡边户实现双卧朝阳，东西客厅及次卧仍有采光，仅厨房朝北。
107㎡中户三面朝阳，三个卧室私密性强。
2、边户：由刀把（单面宽）户型到两面宽
2015年不少项目边户仍为刀把户型，尤其本土项目及恒大项目，2016年开始这种户型减少，因为连廊设计使得边户小三居基本均为两面宽设计，客厅及主卧朝阳，客厅开间3.6-3.7米，主卧开间3.3-3.4米。
3、中户：因连廊设计使南向面变得平整，中户纯朝南（2.5面宽或3.5面宽）变为三面宽朝南，实现南北通风
一代：纯朝南设计，北侧卧室窗户小，且会受到自身户型遮挡，采光较差。卫生间基本都是暗卫，通风差，无法做到明卫。
二代：连廊设计，但户型南向面不平整，客厅采光面小，仅2.2米，家里会比较暗。卫生间仍然为暗卫。
三代：连廊设计，南向面平整，保证每个功能间不受自身遮挡，做到了全明设计，卫生间也可实现良好通风。
4、内部格局：中户十字动线转变为一字动线，卫生间成明卫
万科创新推出独立家政间、卫生间干湿分离设计，之后其他项目跟随，但还是以品牌项目为主，此阶段下本土项目很少做此类设计。
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第三阶段：2019年-至今
第二轮限购和疫情双重影响，市场下行明显，为控总价，90-110㎡小三居占比从18%上升至33%，同时挤压120-140㎡三居从44%下跌至33%，价格降，面积缩，功能空间的极致化在产品中表现的淋漓尽致。
01、三面宽三室两卫由110㎡以上压缩至98㎡，主卧面积、客厅开间缩小明显
对比三个阶段下的项目可发现，总体面宽在缩短，因此南向每个功能间开间基本都有所缩小；厨房及次卫面积差别不大，主卧套面积缩小明显。
变化之处
①厨房及次卫面积差不多，次卫面积4.5-5㎡，厨房在5.5-6.5㎡；
②主卧套面积差别大，21㎡缩小至17㎡，融创城无L型衣帽间；
③南向次卧面积下降至10㎡以下，北向次卧更是压缩至7㎡；
④客厅开间一般缩短至3.4-3.5m，很少能达到3.7m。
面积不断被压缩，三面宽三室一卫由108㎡左右压缩至98㎡，整体面宽差不多，餐客厅面积缩小明显，次卧面积甚至压缩至8㎡
变化之处
①厨房及卫生间面积差不多，厨房均在6㎡左右，卫生间5㎡以上，比三室两卫的次卫稍微大一些；
②主卧面积在12㎡以上，个别户型如保利和光尘樾主卧不足12㎡；
③南向次卧面积压缩至10㎡以下，北向次卧面积压缩至8㎡甚至更小；
④南向总体面宽差不多，客厅开间仍在3.6米，餐客厅面积由28㎡下降至24㎡，缩小明显。
02、边户两面宽三室两卫面积下探至110㎡以下，总面宽缩短，除主卧面积缩小明显外，其他功能间面积差不多，设计更合理
边户两面宽三居，同面积做两卫产品，功能性更强，目前有两种变化方式
第一种：缩短厨房、次卫、北向次卧进深，挤出主卧卫生间
北向次卧进深由3.6米缩短至3.1米，两个次卧面积均不足10㎡；也因此使餐客厅进深拉长，所以其面积有所增加；其他功能空间面积差不多。
第二种：改变北向功能空间，把一个次卧改为卫生间及厨房
原来厨房位置变成次卧，次卧面积肯定缩小，其开间仅2.4米，面积仅7.68㎡；
也因此给主卧留了更多空间，此主卧套面积近16㎡；
厨房及卫生间占用北向空间，由于面宽有限（总6.7米），厨房面宽被压缩不足2米，加之其位置方向，只可做L型厨房。
03、连通阳台，客厅和次卧相连，最早出现在改善产品中，小三居现在发展普遍；个别项目出现独立衣帽间
连通阳台无论面宽，阳台开间均可达6米以上，最大将近7米，将实用性和观赏性结合。
2017年开始，中端改善项目开始配置小三居，以中户三面宽居多，面积集中于105-110㎡之间。万科翡翠东第2021年开盘，小三居面积压缩至100㎡。
从设计上看，三面宽户型餐客一体，三个卧室位于一侧；卫生间都做干湿分离，阳台有上下水，以便放置洗衣机；客厅开间在3.5-3.6米，主卧3.3米。
小三居愈发成为主流的过程中
产品不断迭代更新升级
但仍有很多提升之处
或许将是太原小三居下一步的进步方向
请期待下一篇
END
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