购房百科：新房网签 购房者都需要注意的细节

　　01

　　认购新房的流程

　　新房认购流程相对而言很简单，到售楼处置业顾问会给予购房者系统的指导。但是我们最好在买房前简单了解下，做到心中有数。

　　· 当购房者看中一套新房并打算购买后，售楼人员会带购房者排号，约定日期进行选房。

　　· 当选到合适的房源后，购房者签订认购书，并交付定金。按照《担保法》的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同数额的20%。实际操作中，定金的数额及比例是由开发商制定的，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20%。

　　· 对购房者进行购房资质审核，审核通过后，进行网签及签订购房合同。

　　· 签订购房合同后付首付房款，就意味着已完成了新房认购。

　　02

　　什么是购房网签

　　购房网签相当于在房屋管理部门将购房者与售房者的买卖协议备案，并在互联网上公示。只有五证齐全，取得商品房预售许可证的项目才可以正常进行网签。

　　网上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同。一般情况下，新房购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同。

　　签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，购房者在打印出来的合同上签字，开发商在每个签字处盖章。购房者可根据备案号在网上进行合同查询。网签备案成功，可以有效防止开发商一房二卖情况的出现。

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　　期房如何进行网签

　　购买期房的购房者需要带齐材料，直接在售楼处进行网签。需要准备的材料包括家庭成员的户口本、身份证、已婚的结婚证，外地户籍家庭还需要工作居住证、连续几年缴纳社保或个税的证明。需要大家注意的是，网签前确定自己的购房资格，认购时将材料准备齐全就行。

　　期房网签购房者需要重点关注的是：一是购房资质审核是否通过，二是材料是否准备齐全。期房网签流程：购房者准备网签资料→将资料提交给工作人员→工作人员将资料录入住建局→住建局审核→审核成功→网签。

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　　购房资格核验结果出来后，必须立刻网签吗

　　新房网签的时间节点是在购房者做完购房资格核验之后，但并不意味着核验结果一出来就必须马上网签。购房资格核验结果有效期为30天，决定哪天到售楼处完成网签，要看认购书中约定的最终签约日期，在最终签约日期之前进行网签即可。

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　　购房合同的每项条款都要逐一阅读吗

　　签购房合同是让购房者心仪的房屋属于自己的重要一步，随着楼市发展的日益成熟，购房合同也越来越规范化、标准化，最大范围内保障了购房者和开发商双方的权益，同时也约定了双方的责任。

　　如果你是在正规的开发商手中买的房子，签合同时完全可以踏实的签字。着重留意一下合同中比较重要的事项，如套内面积、房号、总价、地址、交房日期等，有没有打印错误。尤其是一些需要手写填空的内容要多多把关。

　　其他的文字大都是流程化的内容，但也请大家注意，目前解决所有房产买卖纠纷都是依据合同条款的约定，所以购房者签署的购房合同也要保证约定文字细致、详尽。如果有一些特殊需求，在格式化条款中没有包含进去，如孩子可以上哪所学校、开发商承诺的等等，可在双方协商一致的情况下，以附件的形式写入合同，措辞尽量明确、清晰、无歧义，一旦发生纠纷不会出现扯皮的情况。

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　　购房合同总共有几本

　　如果是全款买房，购房者通常需要签三份购房合同：一份开发商留存；一份自己留存；另外一份是住建局留存。

　　如果是贷款买房，购房者通常需要签四份购房合同：一份开发商留存；一份自己留存；一份是住建局留存；还有一份是银行或公积金担保中心留存。

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　　签订购房合同注意事项

　　合同中的空白条款

　　签订合同时，购房者会发现一些条款下会有空白条款的存在。有些空白条款需要双方确认后填写或需要特殊注明的，有的开发商会告诉购房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，这样开发商就有可能在空白的地方做手脚。因此如确实没有特殊说明，可在空白地方画斜线表示空白地方无内容，以免被动手脚。

　　补充协议中的义务与权利是不是对等

　　一般补充协议中约定的内容是合同中没法说明的约定。有些开发商会在补充协议上做手脚，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成日的万分之几，一字之差违约款就相差30倍。

　　违约责任和赔偿的约定

　　在整个买房流程中，时刻都有可能出现违约行为，一旦出现违约，法定判定责任及赔偿，首先参照的是合同中的约定，如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为定金双倍补偿等。

　　交房日期与交房标准的约定

　　交房日期是开发商将房子交给购房者的最后期限，交房标准是在交到购房者手中时，房子的配置标准。交房日期是购买期房的人重点注意的，如果开发商逾期交房，购房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要标准。

　　交房标准对精装房来说尤为重要，交房时的配置与样板间的配置差距较大，在签合同时，需要将收房时的配置标准写清楚，如家电的品牌、室内空气的达标标准等。

　　垄断物管权

　　买房协议约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的 ### 物业公司提供前期物业管理服务”，实际上是开发商将物业管理权永久性地垄断了，即便是日后成立业主委员会，也难以改变。

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　　合同中定金与订金的区别

　　“定金”和“订金”虽只有一字之差，弄错了则可能损失好几万元，为避免损失，签署买卖合同的时候一定要看清楚。

　　定金。定金指合同订立或履行之前支付的一定数额（红本在手定金不超过房子总额的10%，有银行抵押则定金不超过5%）的金钱或其代替物，作为担保的担保方式，又称保证金。定金具有处罚性，付定金方解约无权要求返还定金，收定方解约则需双倍返还定金。

　　订金。订金非法律概念，通常指买卖双方在具有交易意向后，为表示诚意，由买方交付给卖方的一笔款项取得在此期限内的优先购买权。“订金”的效力则取决于双方当事人的约定，数额自由，双方当事人不管谁违约，订金都如数退还。支付订金方风险较大。有书面合同条款来约定的为“定金”。一般来说，“订金”可退，“定金”不可退。

　　在购买新房遇到一下情况，定金也可以要求退还：

　　· 开发商资质不全。

　　· 开发商进行了在建工程抵押，并且未告知购房者，这种情行可以认定为开发商违约。

　　· 签订的认购合同不规范，购房者可以表示对合同不认可。

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　　签约之后还能反悔吗

　　第一种，购房者不想买了。那么解决方法则是按照合同约定条款进行赔付。

　　第二种，购房者还想买。但是对于购房合同中的部分条款不同意。例如，签订购房合同后，想要更改登记姓名。这种情况就得需要当事人协商一致，方可变更。

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　　购房发票是全款发票还是首付款发票

　　开发商会开具全款发票，比如总价100万的房子，购房者首付30万元，开发商会及时给购房者开具30万元首付款发票，当房屋封顶，购房者开始还贷款后，开发商就会开具剩余70万元房款的贷款发票。

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　　新房购房发票用途

　　购房发票在办理房产证、提取公积金、办理落户、房屋出售时都需要它。如不慎丢失购房发票，购房者需及时处理。没有购房发票会有以下影响。

　　办理不动产权证受阻。如果购房后没有发票提供，就意味着这房子还没有交齐相关税费，就无法办理不动产权证。因为购房发票也是开发商缴纳契税等税费的一种证明。

　　不能提取住房公积金。住房公积金是一种专款专用的资金，只能用于购买住宅性质的商品房或装修、租赁住宅。想要提取公积金用于偿还房贷，就需要提供购房全款发票，证明房子已经全款到位，且房子已经归属购房人本人所有，而没有购房发票就不能证明这种关系，无法正常提取公积金。

　　办理落户会受阻。办理落户的时候，会要求申请人提供购房发票，买房人入住新房后要凭购房发票去辖区派出所办理落户，没有发票要落户都会很麻烦。

　　出售自用不满五年自住房需要提供购房发票计算个税。我们知道，出售自用不满五年且为家庭唯一住房时可免征缴个人所得税，但是如果不满足购房满五年或不是唯一住房的话，需要承担差额的20%作为个人所得税，这里的差额部分就是参考现评估价格和卖房人原始购房发票上价格的差额部分所得。

　　没有购房发票，无法提供原始购房价格证明，卖房子时都会麻烦。

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　　精装房的房子和装修发票是分别单开的吗

　　开发商在住建局报价格的时候，如果是精装房的价格，那么发票会开在一起。

　　如果购房者的装修标准是签订的一个新的合同，那么开发商是会给购房者单独开具一个装修发票。

　　如果是房屋主体和精装房发票分两张开，那么发票一定要保留好，以后用处非常多。

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　　购房发票丢了可以补办吗

　　这个问题曾跟房屋登记大厅的工作人员求证过，回答是：“只可以去房屋登记大厅查看档案，但不能重新打印”。

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