楼市去库存 政府应该理智应对

根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

根据国家统计局数据，2015年前10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势，其对于经济的贡献率也再度创历史新低。

房地产投资数据持续萎靡的一个主要原因在于楼市高库存。也因此中央经济会议以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述，并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。

中国房地产库存现状

目前，中国房地产市场的库存到底到了何种高度？按国家统计局的数据显示，包括写字楼、住宅在内的新建商品房库存，截至10月底又比9月增加了2122万平方米。

但业内人士表示，去库存压力最大的并不是住宅，而是写字楼等商业办公产品，如果单从新建住宅来看，由于楼市调控政策放松、房贷利率降低，今年全国整体销售情况普遍比2014年更好，卖出了更多房子。

信息服务机构克而瑞的数据也佐证了这一观点。四个一线城市的库存量全部下跌，其中排名第一的北京为1072万平方米，同比跌2%，消化周期不到11个月。

而在纳入统计的39个城市中，有32个城市的新建商品住宅（不含写字楼）库存量、消化周期都比2014年同期出现下降，只有7个城市（重庆、青岛、郑州、西安、徐州、烟台、宜兴）库存量出现同比上升，增幅最大为宜兴，同比大涨290%。

39个城市中，截至10月库存量最大的城市是沈阳（2959万平方米）、西安（2225万平方米）、青岛（2155万平方米），库存消化周期最长的城市是宜兴（35.7个月）、烟台（25.8个月）、大连（25.6个月）、沈阳（24.7个月）。

值得一提的是，虽然楼市在去库存方面已有了比去年更好的表现，但城市分化也日趋明显，此外，还有大批未纳入统计样本的三四线城市，库存压力较大。

房地产库存为什么这么大

房地产去库存上升为国家任务，这种状况可以说从房地产这一行业在中国诞生以来绝无仅有。政府从对房地产行业的限购限价转为今年密集出台政策扶持，不仅说明房地产行业对于整个国民经济的重要性，从另一个侧面也可以想象，现在的房地产行业有多糟糕。高达90亿平米的库存量，是如何一步步累积的呢？

产量大于去化

房地产由于开发流程和时间较长，每个项目从拿地到上市基本都需要3-5年的时间，从土地成交量来看，2011-2013年开发商曾大量拿地，现在已经到了大量新建项目蜂拥上市的阶段，但是去年以来房地产市场低迷，库存去化率太低，产量大销量小，库存不断增大是必然。

房价收入比高居不下

一边是空置的商品房，一边是大量无房的城市打工者，这种病态状况存在的根本原因还是在于高居不下的房价收入比。

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但实际情况是全国35大城市房价收入比在7以下的城市仅有银川、西安、呼和浩特、长沙四个城市。更有甚者，深圳、北京房价收入比已经高达20以上。

项目定位有偏差

虽然2014年以来房地产市场整体比较低迷，但是仍不乏一些开盘即清盘的项目。以太原恒大翡翠华庭为例，趁着《虎妈猫爸》的热潮，在学区房炒的沸沸扬扬的时候，项目定位学区房，与本地著名小学签约，从项目筹备到售罄仅数月时间，开盘即清盘，11亿的销售额让多少项目汗颜。这种热销状态貌似与低迷的房地产市场不相符，但实际上却是因为项目能在第一时间抓住购房者的心理需求。

但是纵观目前市场上大量滞销的房地产项目，项目定位与购房者需求大相径庭者不在少数。对于购房者来说，他们需要购买的已经不仅仅是一套房子，而是一种生活方式。但是大多数开发商还停留在只知道盖房子的阶段，库存量自然有增无减。

如此去库存 效果怎么样

这么大的库存量头疼的不仅仅是开发商，还有政府。2015年以来央行连续5次降低购房贷款利率，目前房贷利率已经是历史最低。在中央2016年经济工作会议中，明确将去库存上升为国家任务的高度……去库存，已经迫在眉睫。但是面对近乎90亿平方米的库存量，如何才能去化？是政府和开发商们想破脑袋都想要的结果，于是各种去库存方法接踵而来，但是有的方法在小编看来不免欠考虑。

A 你买房 政府补贴

中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

典型城市：

安徽芜湖：契税补助50% 广西北海：按房款总额1%给予财政补贴

杭州富阳区：最高一次性补贴80万元 河南：对农民购房给予契税和房款补贴

点评：小编认为，买房政府财政补贴这种形式主要集中于三四线城市，而在库存量极大收入相对又较低的三四线城镇来说，政府补贴并不能成为买房的决定性因素，这些城镇居民大多有属于自己的宅基地，即便是从农村到城镇打工者，基本离自己家乡很近。所以在三四线城镇生活的人住房拥有率远高于一二线城市。从这个角度来说。政府补贴对住房销售量的刺激效果还有待观察。

B 加快农民工市民化

“看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。”

经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。

点评：小编不得不吐槽，房价哗哗上涨的时候从来没见过谁提到农民工，房子卖不出去了就开始嚷嚷让农民工买房。小编想说，库存累增不是因为农民工想不买房吧？对于三四线城市来说，库存怎么来的？一方面是地方政府和开发商的盲目扩张，一方面是高居不下的房价，一方面是近两年来经济低速运行后普遍降低的收入，这些才是库存的症结所在。鼓励农民工买房，鼓励户籍制度改革，且不说农民工愿不愿意放弃土地，即便农民工想买房，他们拿什么买？

加快农民工市民化，不能仅仅作为解决房地产库存的应急方法，而应该实实在在的从农民工角度出发，解除他们的后顾之忧，让农民工真正的有实力来买房。

结语

库存已经成为悬在政府和开发商头上的一把利剑，政府想要靠扶持房地产让经济回归正轨，就必须从整个国民经济状态出发，从根本上解决阻碍经济发展的桎梏。开发商作为第一当事人，也必须认识到在房地产飞速发展的十几年里自身存在的各种问题，真正从购房者角度出发，努力为他们提供他们渴望的生活方式，而不仅仅只是一间房子。但是作为开发商主心骨的地方政府，在制定各种政策的时候，一定要理智分析市场理智应对，真正的从实际情况出发。

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