房地产打响2016年去库存重任的“第一枪”。2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对首套房商贷首付比例最低可降至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房商贷首付比例调整为不低于30%。
相较于去年3月和9月发布楼市政策，此次《通知》对首套房和二套房商贷首付比例均有所“松绑”。具体来看，对于首套房商贷首付比例，虽然《通知》表示原则最低首付款比例为25%，但也强调“各地可向下浮动5个百分点”；二套房商贷首付比例则由去年3月确定的最低四成降为三成。
值得注意的是，此次房贷新政主要针对不限购的城市，尚未取消限购的5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）并不在新政之列，这也让不少人士怀疑新政对刺激房地产销售的作用究竟有多大。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟近日表示，尽管近期全国房价出现了总体回暖态势，但城市间的房价分化仍是我国房地产市场的显著特征。其中，去年12月份一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。
专家解读
英大证券首席经济学家李大霄称，下调首套房首付比例，对稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持。
民生证券研究员宏观经济组长朱振鑫表示，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大（问题不在京沪，连这次下调首付都没有）。
国泰君安的报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本上在一个相对宽松的政策。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。
股市影响
2015年内，房贷政策历经了330新政（二套房首付比例降至40%）和930新政（首套房最低首付比例调整为25%）两次大的调整。受此影响，房地产逆转2014年下滑趋势，数据显示，2015年，商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，而2014年同期增速为下降7.6%；销售额87281亿元，同比增长14.4%，2014年同期增速为下降6.3%。
投资机会
东兴证券认为2016年房地产的投资方向为成长、转型和供给侧改革三个路径。1、寻找成长性的投资机会，建议重点关注：万科、保利地产和招商地产。2、寻找转型的投资机会，建议关注：南京高科、荣盛发展和中国高科。3、供应侧改革带来的投资机会，建议关注：荣盛发展、中南建设、金科股份和福星股份。
中银国际认为，今年楼市大环境是低投资增速和结构性分化，随着市场震荡，大股东增持动作频繁，而职工持股计划也大量跌破买入价，投资机会逐步显现；建议关注的主线是“去库存”和“房地产金融化”投资机会，逢低布局优质个股：1、低估值蓝筹地产：保利地产、华夏幸福、招商蛇口、华侨城等；2、优质转型股：华业资本、迪马股份、中南建设、广宇集团、中洲控股等；3、房地产金融：嘉宝集团、海德股份等。
广发证券推荐关注超跌地产股的短期投资机会，包括估值安全边际显现的主流地产股、增发价格或员工持股成本与当前股价倒挂较多、超跌的优质转型地产股等三类投资机会。
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